Đổi đất vàng lấy cầu Thủ Thiêm 4: Phải đấu thầu mới tránh thất thoát, trục lợi

11 lô đất vàng tọa lạc trong khu đô thị Thủ Thiêm sẽ được dùng để đổi cho chủ đầu tư xây cầu Thủ Thiêm 4.

Cầu Thủ Thiêm 4 nối quận 2 với quận 7 có giá trị đầu tư hơn 5.200 tỷ sẽ được thực hiện theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng (BT).

Theo này, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ dùng 16 lô đất có quy mô gần 12ha để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện sản phẩm. Sang trọng, tại 16 lô đất có 11 lô đất vàng tọa lạc ngay khu đô thị Thủ Thiêm với diện tích liền kề 100.000m2.

Cho dù ủng hộ việc thành phố xây cầu Thủ Thiêm 4, Nhưng theo nhiều chuyên gia, việc thực hiện dự án theo Hình hức BT gây nhiều lo ngại về tính minh bạch và nguy cơ thất thoát.

BT là trục lợi chính sách

Ông Nguyễn Văn Đực, phó Giám đốc công ty nhà đất Đất Lành đánh giá, mô hình BT là 1 phương pháp trục lợi chính sách. Hình thức đó tiềm ẩn nguy cơ gây thất thoát hàng chục nghìn, thậm chí hàng trăm nghìn tỷ đồng của nhà nước.

“Chuyện xây dựng cầu đường cần phải được đấu thầu công khai để chọn ra những công ty thi công quy hoạch có năng lực, đủ tư bí quyết pháp nhân, kinh nghiệm. Còn 16 lô đất cũng phải đấu giá công khai để các nhà đầu tư phát triển Bất động sản săn đón tham dự. Hai cái đó cần phải tách thành hai gói thầu khác nhau”, ông Đực nói.

Theo ông Đực, không nên gom tất cả 16 lô đất này thành một gói mà nên tách thành 16 gói đấu thầu khác nhau. Có thể sẽ có 16 đơn vị đầu tư trúng thầu hoặc 3 hay 4 đơn vị đầu tư trúng tùy vào họ thấy thích hợp với các khu đất.

“Tách thành 16 gói thầu bán đấu giá vững chắc nguồn thu lại là không nhỏ hơn vô cùng nhiều so với việc gộp chung 16 lô như thế thành một gói. Giống như mua tôm cá, mua một mớ lúc nào cũng rẻ hơn mua từng con”, ông Đực nói.

Cũng theo ông Đực, nếu gộp chung lại thì xảy ra tình trạng người này không đủ chức năng làm cầu thì lại được làm cầu, hoặc không đủ chức năng làm BDS lại làm Bất động sản là vô lý. Vì nguyên nhân này, cần phải tách biệt hai chuyện như thế để tránh thất thoát.

“Ví dụ cây cầu xây 10 ngàn tỷ Nhưng thực tế xây có khi lại chỉ khoảng 5 ngàn tỷ thôi, còn 16 lô đất trị giá 10.000 tỷ Tuy nhiên thực thụ có khi lên đến 20 – 30.000 tỷ. Sau khi trừ đi thì CĐT rõ ràng bỏ túi hàng chục nghìn tỷ đồng”, ông Đực nói.

Mầm móng thất thoát và nguy cơ tham nhũng

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường đánh giá, Hình hức triển khai BT tiềm ẩn những nguy cơ gây thất thoát và tham nhũng rất không nhỏ.

những sản phẩm BT lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức chỉ định thầu thay vì đấu thầu công khai đã làm suy giảm tính cạnh tranh, minh bạch tin tức. Tại khi này, quỹ đất đối ứng trả cho công ty thường không ít hơn thực tế dẫn đến thất thoát tài sản nhà nước hàng nghìn tỷ đồng.

đẳng cấp, việc xác định giá trị của khu đất tại thời điểm giao đất luôn tiềm ẩn những nguy cơ thất thoát, vì mỗi loại đất lại được định giá giá trị khác nhau.

“Nếu CĐT triển khai một các con phố, rồi lấy quỹ đất đối ứng hai bên đường thì giá đất phải được xét duyệt sau khi làm nên trục đường mới đảm bảo được tối đa giá trị, Tuy nhiên triết lý đó vô cùng ít khi được thực hiện”, ông Võ nói.

Mặt khác, nếu để công ty tự đề xuất - tự mọc lên sản phẩm BT, nhà đầu tư có thể ăn theo nhiều lần: Lần đầu là đẩy tổng mức xuất hiện sản phẩm lên cao để nâng giá bán đầu tư; Lần hai là phần trăm từ các nhà thầu do chủ đầu tư BT tự chỉ định; Lần ba là đẩy chi phí triển khai hạ tầng khu đất dự định đổi lấy hạ tầng để được giảm trừ vào Tiền sử dụng đất; Lần bốn là giá đất được tính khi chưa có hạ tầng, nên giá đất thường được tính tại mức rất thấp.

mô hình BT đã lỗi thời

Theo tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, Loại hình BT (đổi đất lấy hạ tầng) chỉ phù hợp trong giai đoạn thập niên 90. Khi đó, phân khúc BDS nghỉ dưỡng chưa định hình, nhiều khu đất muốn nâng cấp đòi hỏi nhiều sức lực triển khai, nguồn tài chính không ít nên chủ trương đổi đất lấy hạ tầng nâng cấp.

Nhưng, mô hình đó hiện đã không còn phù hợp, Hiện nay phân khúc BDS nghỉ dưỡng đã trưởng thành, giá trị của từng khu đất đã được xác định, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng tham dự để thực hiện sản phẩm.

Mặt khác, hạ tầng giao thông, cầu đường luôn có những kế hoạch xây dựng rõ ràng và đòi hỏi đơn vị thi công phải có năng lực thực thụ, có kinh nghiệm chứ không phải ai cũng làm được.

Chính vì vậy, cần phải tách biệt hai việc như thế. Đấu thầu giao thông riêng và đấu giá đất riêng. Như vậy sẽ tránh được trường hợp, những nhà kinh doanh địa ốc không có kinh nghiệm làm cầu đường Tuy nhiên vì muốn có lô đất nên tham gia và ngược lại những tổ chức có kinh nghiệm làm cầu đường Tuy nhiên không thể phát huy được hiệu quả tại đầu tư dự án địa ốc.

“Tách riêng như vậy, đô thị sẽ lựa chọn được những chủ đầu tư BDS đặc biệt nhất cho các lô đất và đơn vị thi công đặc biệt nhất để thực hiện sản phẩm cầu đường. Còn nếu chúng ta gộp chung cả hai cái đó thì sẽ đi ngược tiến trình minh bạch hóa đầu tư và sử dụng nguồn vốn”, Tiến sĩ Hiển nói.