Cổ phiếu Bất động sản lao dốc, báo trước “điềm” gì?

Liệu rằng cổ phiếu Bất động sản, Phân khúc địa ốc sẽ đi về đâu vào cuối năm khi mà thị trường tài chính đang “ngổn ngang” nhiều vấn đề và giá đất dường như đang quá cao.

Tuột dốc sau khi đạt đỉnh

DXG của Công ty CP DV & XD nhà đất Đất Xanh một cổ phiếu “ngôi sao” ở nhóm cổ phiếu Bất động sản đã chạm đỉnh vào ngày 12/5/2017 với giá tiền là 21.900 Đồng/cổ phiếu. So với tầm giá hồi đầu năm, DXG đã tăng hơn gấp 2 lần. Nhưng, sau khi đạt đỉnh cổ phiếu DXG đã không ngừng lao dốc và chạm chi phí thấp nhất chỉ 15.850 Đúng 2 tháng sau này, tương ứng mức giảm gần 30%.

1 người “anh em” của DXG là cổ phiếu LDG cũng đã có sự tăng trưởng rất mạnh và đỉnh hơn 16.000 Đồng/CP, cao gấp 2,5 lần so với đầu năm. Cũng giống như DXG, LDG cũng đã có các phiên giảm vô cùng mạnh về mức liền kề 11.000 Đồng/cổ phiếu. Hưởng thụ, cổ phiếu đó đang giao dịch quanh mức 14.000 Đồng cổ phiếu.

không thể không kể đến là QCG của Công ty CP Quốc Cường Gia Lai. QCG từ mức đáy chỉ khoảng 4.000 Đồng/cổ phiếu, đã tăng lên đỉnh hơn 30.000 Đồng cổ phiếu. Ở suốt các năm qua kết quả kinh doanh của QCG không mấy khả quan. Số tiền thu về luôn tại mức “tượng trưng” với ROE trung bình ở 4 năm vừa qua chưa tới 1%.

Trên thực tế tình hình tài chính của QCG sự cản trở khi nhiều khoản nợ đến hạn không trả được. Thế Tuy nhiên cổ phiếu QCG đã tăng gấp 8 lần chỉ sau 1 khoảng thời kì ngắn do có tin tức tổ chức đó đã bán dự án “ruột” là Phước Kiển Nhà Bè cho một đại gia trong giới BDS. Tuy vậy, chủ đầu tư đã có 1 cơn thất vọng khi tại Đại hội cổ đông của doanh nghiệp như thế vừa qua tuyên bố “chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng”. Cổ phiếu này lập tức lao dốc mất giá hơn 30% về liền kề mức 20.000 Đồng/cổ phiếu.

Cùng hoàn cảnh như Quốc Cường Gia Lai, CTCP phát triển BDS Phát Đạt trong những năm gần đây cũng gặp lớn khó khăn khi mà nhiều sản phẩm Bất động sản đình trệ. Cổ phiếu PDR không ngừng lao dốc và chỉ giao dịch quanh mệnh giá một thời gian khá dài. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay PDR đã có một bước tăng trưởng vượt trội khi chạm mốc 29.000 Đồng/cổ phiếu, tăng gấp 3 lần so với khoản thời kì ngắn trước đó. Sở dĩ PDR tăng mạnh do có thông báo doanh nghiệp này đã chuyển nhượng dự án EverRich 2 thu về một khoản số tiền thu về không ít. Đến nay, sau chuỗi ngày điều chỉnh, PDR đang giao dịch quanh mức 26.000 Đồng/cổ phiếu.

Cổ phiếu NVL của ông không nhỏ Novaland sau khi được niêm yết tăng khá mạnh Nhưng suốt gần 4 tháng lại chỉ có chiều đi xuống. Hiện NVL đang được giao dịch quanh mức 67.000 Đồng/cổ phiếu.

ở khi này, ITA của Tân Tạo, HQC của Hoàng Quân, DLG của Tập đoàn Đức Long Gia Lai - các cổ phiếu “vang bóng 1 thời” - vẫn đang được giao dịch thấp hơn nhiều so với mệnh giá và giá trị sổ sách. TDH của Thủ Đức House lại giảm rất mạnh sau khi có tin bị phạt tiền thuế.

30 Cổ phiếu Bất động sản có vốn hóa không nhỏ nhất đang niêm yết

Báo trước nguy cơ dư cung?

Phân khúc địa ốc tại vài năm gần đây đã có sự thăng hoa ngoạn mục. Giá đất ở 1 số khu vực ở Tp.HCM đã tăng liền kề như gấp 2 đến 3 lần so với bí quyết đây 1-2 năm. Nhiều sản phẩm mới hoặc “đóng băng” trước đó nay bắt đầu được khởi động lại. Phân khúc BDS nghỉ dưỡng như đang “bừng tỉnh” sau nhiều năm trầm lắng. Làn gió đất trong Thành phố Hồ Chí Minh lan đến khu vực Bình Dương, Đồng Nai, Long An… tại nhiều đô thị khác như Đà Nẵng, Nha Trang giá đất cũng tăng khá mạnh.

Việc giá đất tăng đã kéo theo nhiều đơn vị BDS có quỹ đất không nhỏ ở những khu vực đó thừa hưởng lợi. Chẳng hạn, như LDG, DXG có quỹ đất khá không ít tại Đồng Nai đã tăng trưởng khá mạnh. Hay như QCG, PDR cũng tăng gấp nhiều lần sau có tin chuyển nhượng được những sản phẩm không ít của mình. Rõ ràng nhà đầu tư kỳ vọng giá nhà đất tăng sẽ làm lên giá trị của doanh nghiệp lên. Mặc dù vậy, dường như kỳ vọng của chủ đầu tư lên hơn cao khi mà giá đất thường thấp hơn nhiều so với mức tăng của cổ phiếu.

Tăng vì đất tất nhiên nhiều cổ phiếu Bất động sản cũng lao dốc vì giá đất có dấu hiệu bong bóng và đi xuống sau việc phân lô bán nền bị siết lại… các cổ phiếu như LDG, DXG nhanh chóng bị tác động nặng nề và liên tục lao dốc.

>>>> sản phẩm Grand Nest city. Giá chung cư dưới 2 tỷ

Đây cũng là điều có thể hiểu được bởi nhìn vào kết quả buôn bán thì số tiền thu về của phần đông doanh nghiệp Bất động sản chung cư grand nest quận 7 vẫn èo uột. Hơn nữa, nhìn vào nợ xấu của ngân hàng là 1 điều hết sức đáng lo ngại. Chỉ riêng Sacombank nợ xấu đã hơn 70.000 Tỷ đồng. Cộng tất cả các ngân hàng lại nợ xấu “thực” vững chắc không dưới 500.000 Tỷ đồng. Số đông nợ xấu có tài sản thế chấp là BDS bởi thế việc đẩy mạnh xử lý nợ xấu có thể tạo ra 1 nguồn cung vô cùng không nhỏ trên thị trường BDS. Như vậy, phân khúc BDS nghỉ dưỡng cho thấy đang có dấu hiệu đạt đỉnh và sẽ giảm ở thời kì tới.

Như vậy, sẽ khó có thời cơ cho 1 cơn sóng tăng mạnh của các cổ phiếu BDS. Mặc dù cũng sẽ có sự phân hóa giữa các nhóm cổ phiếu. Những cổ phiếu giá quá cao có thể sẽ tiếp tục điều chỉnh giảm, còn các cổ phiếu đang được định giá thấp có thể về lại với giá trị thật của nó.